Jak rozliczać zarządzanie nieruchomościami

8 grudnia 2021 by Brak komentarzy

Część usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami, przy spełnieniu odpowiednich warunków podlega zwolnieniu z podatków. Wbrew temu, co może się wydawać, przywilej ten nie zwalnia podmiotu z obowiązku rozliczenia. Aby dokonać rozliczenia w sposób prawidłowy konieczna jest przede wszystkim znajomość aktualnych przepisów oraz ich interpretacji.

Zarządzanie nieruchomościami a opodatkowanie

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, a konkretnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które są świadczone na zlecenie mogą być zwolnione z podatku VAT. Co jednak z rozliczeniem takiej działalności?

Jak się rozliczać w wypadkach, takich jak łączenie działalności zgodnej z rozporządzeniem z innymi formami działalności wewnątrz jednej firmy? Wiadomo, że przepisy dające możliwość zwolnienia z VAT dotyczą tak naprawdę tylko niewielkiej części form działalności jakie świadczą firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami. Zwolnienie z VAT nie dotyczy między innymi wyceny nieruchomości mieszkalnych, ale także usług obejmujących konserwacyjne i porządkowe.

Charakter nieruchomości, a rozliczenia za zarządzające nieruchomościami

Należy założyć sytuację wyjściową kiedy to firma prywatna świadczy na zlecenie wspólnoty usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami, a także że są to nieruchomości mieszkaniowe. W takim wypadku rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, mówiące szczególnie o zwolnieniu z VAT ma zastosowanie.

Należy podkreślić, że zwolnienie z podatku VAT ma zastosowanie tylko w zakresie usług opisanych w dziale 68 PKWiU. Jakich usług nie obejmuje rozporządzenie? Zwolnienie z podatku VAT nie obejmuje natomiast takich usług jak utrzymania porządku w budynkach, wywozu śmieci, sprzątania wnętrz, konserwacji, napraw, ochrony.

Zgodnie z literą prawa za nieruchomość mieszkalną uznaje się cały budynek, nawet jeśli znajdują się w nim lokale użytkowe czy też części niemieszkalne, jak chociażby garaże. Jeśli usługa zarządzania nieruchomościami nie dotyczy całego budynku, a jedynie jego części, które nie mają charakteru mieszkalnego – jak na przykład patio, czy inne części wspólnie budynku, to oczywiście taka usługa jest opodatkowana zgodnie ze stawką podatku VAT odpowiadającą przedmiotom świadczonych usług. Od tego, jak określona jest nieruchomość i jaka jest jej podstawowa funkcja zależeć więc będzie sposób rozliczenia i wysokość podatku VAT.

Podział czynności a rozliczanie zarządzania nieruchomościami

Jak wynika z rozporządzenia oraz stanowiska Krajowej Izby Skarbowej, część czynności które wchodzą w skład oferty firm zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami jest zwolniona z podatku VAT, a część nie. Jest to podział pozwalający na łatwy i klarowny podział tego typu czynności. Jak zatem rozliczać działalność zarządzania nieruchomościami całościowo?
Zwolnienie z podatku VAT nie dotyczy takich czynności jak sprzątanie i utrzymanie w dobrym stanie części wspólnych, terenów zielonych, placów zabaw i innych.. Ponadto podatek VAT należy zapłacić przy usługach takich jak: prace remontowe i konserwacja, usuwanie śmieci, a także ochrona budynku, nawet jeśli jest to budynek mieszkalny. W takim wypadku czynności te powinny zostać opodatkowane odrębnie.

W odniesieniu do czynności wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomościami, takich jak dla przykładu: udzielanie informacji o wysokości czynszu i jego składnikach czy rozliczanie opłat za media, które mieszczą się w dziale 68 PKWiU podlegają zwolnieniu z podatku VAT.

Świadczenie usług związanych z nieruchomościami – jak prawidłowo je rozliczać?

Przy rozliczaniu usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami niezwykle ważne jest także miejsce świadczenia usług. Fakt ten pozwala na ustalenie w sposób właściwy wysokości podatku VAT. Jeśli firma zarejestrowana jest w Polsce, a świadczy usługi zarządzania nieruchomościami w innym kraju miejscem opodatkowania będzie miejsce świadczenia usług, a nie miejsce siedziby.

Aby zacząć rozliczać usługę po pierwsze konieczne jest wskazanie miejsca wykonywania danej czynności, a po drugie spełnić inne wymogi związane z zarządzaniem nieruchomościami. Pamiętać warto, że świadczona usługa powinna odnosić się do konkretnej nieruchomości lub jej części. Nieruchomość wskazana w umowie powinna być wpisana w istotę świadczonej usługi. Z tego względu każdorazowa zmiana nieruchomości i miejsca wykonywania działalności wymaga innej, nowej umowy. W zależności od miejsca wykonywania działalności konieczne jest dostosowanie przepisów podatkowych i odpowiednie rozliczenie działalności. W przypadku, kiedy zarządzanie nieruchomościami dotyczy nieruchomości znajdującej się w Polsce sprawa jest klarowna. Część czynności związanych z zarządzaniem nieruchomościami jest całkowicie zwolniona z podatku VAT zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. Pozostałe czynności, które nie mieszczą się w zakresie działu 68 PKWiU podlegają opodatkowaniu.